리츠 배당수익률과 금리 민감도, 괴리가 커지는 구간

리츠 배당수익률과 금리 민감도, 괴리가 커지는 구간

리츠(REITs) 투자를 검토하다 보면 배당수익률이 두 자릿수, 심지어 30%를 넘는 종목까지 눈에 띌 때가 있습니다. 언뜻 보면 은행 예금 이자의 몇 배에 달하는 매력적인 숫자이지만, 실제로 이런 리츠들의 주가와 자산가치를 함께 뜯어보면 겉으로 드러난 배당수익률과 실제 투자 매력 사이에 상당한 괴리가 존재한다는 것을 확인할 수 있습니다. 이 괴리가 왜, 그리고 어떤 국면에서 커지는지 짚어보겠습니다.

배당수익률이 오르는 두 가지 서로 다른 이유

배당수익률은 주당 배당금을 현재 주가로 나눈 값이기 때문에, 이 수치가 높아지는 데는 두 가지 전혀 다른 경로가 있습니다. 하나는 임대수익이 늘어 배당금 자체가 커지는 경우이고, 다른 하나는 배당금은 그대로인데 주가가 떨어져 비율만 높아지는 경우입니다. 예를 들어 주당 배당금이 1000원, 주가가 1만원이면 배당수익률은 10%지만, 주가가 5000원으로 반토막 나면 배당금 변화 없이도 수익률은 20%로 뛰어오릅니다. 실제로 최근 국내 상장 리츠 가운데 배당수익률이 유독 높은 종목들을 살펴보면, 실적 개선보다는 금리 상승기를 거치며 주가가 순자산가치 대비 크게 할인된 결과인 경우가 많다는 것을 확인할 수 있습니다.

금리와 리츠 주가가 반대로 움직이는 기본 원리

리츠가 금리에 민감한 이유는 두 가지입니다. 하나는 리츠 대부분이 부동산을 매입하며 상당한 규모의 부채를 활용하기 때문에, 금리가 오르면 이자 비용이 늘어 배당 여력이 줄어든다는 점입니다. 다른 하나는 리츠 배당수익률이 투자자 입장에서 국채금리와 비교되는 대체 투자처 성격을 갖기 때문에, 국채금리가 오르면 상대적으로 리츠의 매력이 떨어지며 주가가 눌리는 경향이 있다는 점입니다. 이 두 가지 힘이 겹치면서, 금리가 가파르게 오르는 국면에서는 리츠 주가가 실제 보유 자산가치보다 더 크게 하락하는 경우가 자주 나타납니다.

실제 사례로 본 괴리, 이지스밸류플러스리츠

이런 괴리를 잘 보여주는 사례가 이지스밸류플러스리츠입니다. 이 리츠가 보유한 포트폴리오 자산가치는 1조 2868억원으로 취득가 대비 26.8% 늘었지만, 시가총액은 2285억원에 불과했습니다. 주당 순자산가치(NAV)는 7104원인데 실제 주가는 3290원으로, 자산가치의 절반에도 못 미치는 0.46배 수준에서 거래되고 있었던 것입니다. 실제로 이런 수치를 보면, 자산 자체는 오히려 가치가 늘었는데도 시장이 부여하는 가격은 그와 무관하게 계속 낮은 수준에 머물러 있다는 것을 확인할 수 있는데, 업계에서는 이를 자산가치보다 투자심리 위축이 더 크게 반영된 결과로 설명합니다.

고배당의 착시, 신한알파리츠 사례

배당수익률 수치 자체가 착시를 만드는 경우도 있습니다. 신한알파리츠의 경우 배당수익률이 31%를 넘는 것으로 나타났는데, 실제 부동산 임대료 수익은 616억원 수준으로 이 배당수익률을 온전히 뒷받침한다고 보기는 어려운 규모입니다. 이는 배당수익률이 임대수익 증가가 아니라 주가 하락에 크게 의존한 결과라는 것을 보여주며, 겉으로 드러난 숫자만 보고 투자에 나서면 실제 자산 상황과 동떨어진 판단을 내릴 위험이 있다는 것을 시사합니다.

괴리가 커지는 구간을 판별하는 법

결국 리츠의 배당수익률과 금리 민감도 사이의 괴리는, 금리가 가파르게 오르내리는 국면일수록 커지는 경향이 있습니다. 이런 시기에 유독 눈에 띄게 높은 배당수익률을 발견했다면, 그 수치가 임대수익 증가에서 비롯된 것인지 아니면 주가 하락의 부산물인지를 먼저 구분해볼 필요가 있습니다. 이를 위해서는 배당수익률 하나만 보기보다, 주가가 주당 순자산가치 대비 얼마나 할인돼 있는지(P/NAV), 실제 임대수익이 배당을 뒷받침할 만한 규모인지, 그리고 보유 부동산의 공실률이나 임대차 계약 안정성까지 함께 확인하는 것이 겉으로 드러난 숫자의 함정을 피하는 현실적인 방법입니다.